Redéveloppement et mise en valeur de l'Îlot Natrel

Redéveloppement et mise en valeur de l’Îlot Natrel

Après plus de 60 ans d’activités laitières, l’usine Natrel d’Agropur ferme ses portes en mai 2016, en raison notamment des investissements importants nécessaires pour sa modernisation. La Ville amorce alors une démarche pour s’assurer que les projets à naître s’insèrent dans la vision de créer des milieux de vie inclusifs répondant aux besoins de tous les citoyens et de renouveler l’image du centre-ville en accentuant son dynamisme, sa dimension humaine et la mixité des fonctions.

Avancement du projet

La première pelletée de terre officialisant le début de la construction du projet Jazz St-Bruno, un projet domiciliaire pour retraités de Cogir Immobilier, a eu lieu le 15 juin 2020. Voir la nouvelle. L’ouverture de la résidence est prévue pour l’automne 2021.

Le 21 janvier 2020, la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville autorisait la démolition de l’Îlot Natrel. Le démantèlement de l’usine Natrel avait été amorcé le 13 décembre 2017 et le site était demeuré vacant depuis. La démolition a eu lieu au printemps 2020, pendant la saison froide, afin de réduire la pollution sonore et la poussière dans le secteur. De nombreuses mesures ont été prises pour s’assurer que les travaux de mobilisation et de démolition s’effectuent en tout respect de l’environnement. Une phase de décontamination du site et de relocalisation des infrastructures souterraines est prévue dans les prochaines semaines, ce qui pavera la voie à la construction du nouveau complexe. Voir le communiqué du 11 mars 2020 sur la démolition.

Étapes – Faits saillants

Démantèlement de l’usine – 2017
Permis de démolition – février 2020
Démantèlement et relocalisation d’un bâtiment – mars 2020
Démolition de bâtiments vétustes – mars 2020 à mai 2020
Permis d’excavation – avril 2020
Travaux de battage de pieux – fin mai 2020
Permis de construction – Juin 2020
Excavation et décontamination du site – juin 2020
Relocalisation infrastructures souterraines – Juillet 2020 (sous réserve)
Construction du nouveau bâtiment – août 2020 à octobre 2021

Détails des démarches et documents

Autorisation de démolition, 5 novembre 2019

L’entrée en vigueur des règlements d’urbanisme a permis au promoteur du projet de redéveloppement de l’îlot Natrel de compléter l’élaboration du concept d’aménagement, pour fins d’analyse par la Ville. Ce projet a été soumis au comité consultatif d’urbanisme (CCU), qui a évalué sa conformité eu égard aux objectifs et critères du règlement relatif aux plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) et ceux du règlement relatif aux usages conditionnels. Ses recommandations ont été prises en considération par le comité de démolition qui, le 5 novembre 2019, a autorisé la démolition des bâtiments sur le site de l’ancienne usine Natrel.

Présentation du comité de démolition du 5 novembre 2019 concernant la démolition du site de Natrel

Le conseil municipal a entériné, le 21 janvier 2020, la résolution relative à la démolition des bâtiments présents sur l’îlot Natrel, faisant suite à un comité de démolition qui s’est tenu le 5 novembre 2019. De plus, les résolutions relatives aux Règlements sur les Plans d’implantation et d’intégration architecturale, les usages conditionnels ainsi que celui relatif aux dérogations mineures ont été approuvés à la majorité, par le conseil municipal, autorisant par le fait même la délivrance des divers permis suivants la réception des documents requis et l’analyse de conformité eu égard aux règlements normatifs applicables.

ilot-natrel-maquette

Consultation publique et adoption des projets de règlements, automne 2018

À la lumière du Rapport synthèse et recommandations, le conseil municipal adopte trois projets de règlement en octobre 2018 pour assurer la mise en œuvre des orientations formulées par le comité de travail. Comme le prévoit la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, ces trois projets de règlement font l’objet d’une consultation publique en novembre 2018.

Durant le processus d’adoption des règlements, des démarches ont été initiées pour requérir la tenue d’un scrutin référendaire. Un avis public a d’ailleurs été publié pour annoncer la possibilité de signer un registre le 27 février 2019. Comme le permet la Loi, le dépôt d’une renonciation à la tenue du scrutin référendaire (une forme de pétition en faveur des modifications proposées) a cependant eu pour effet d’annuler cette procédure de registre. Un avis a été publié sur le site Web de la Ville le 21 février, confirmant l’annulation du registre. Ce document a été transmis aux occupants des immeubles compris dans les trois zones concernées par ce registre. Le dépôt de la renonciation fait en sorte que les règlements sont réputés approuvés par les personnes habiles à voter.

Consultation publique du 8 novembre 2018

Consultation publique, avril 2018

Le 19 avril 2018 s’est tenu une consultation publique sur le redéveloppement et la mise en valeur du site et du secteur de l’ancienne usine Natrel. Sous forme de portes ouvertes, l’événement a permis à plus de 300 personnes de se renseigner et d’émettre des commentaires sur les orientations et la vision d’aménagement préliminaire proposées par le comité de travail.

Voir le dépliant présentant les orientations préliminaires
Invitation à la consultation

Suite à cette consultation, le Centre d’écologie urbaine de Montréal a fait un rapport synthèse et la liste des recommandations du comité de travail.

Création d’un comité de travail, janvier 2018

Dans la foulée du démantèlement de l’usine amorcé en décembre 2017, la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville met sur pied un comité de travail sur le redéveloppement et la mise en valeur de l’Îlot Natrel. Le comité a pour mission d’établir les balises d’aménagement pour le redéveloppement et la mise en valeur du secteur. Il aborde notamment les usages et la vocation du site, mais aussi l’architecture des bâtiments, la mobilité, l’aménagement paysager et la performance environnementale.

Le comité est composé de membres du conseil municipal et de représentants de différents comités consultatifs, la direction de l’urbanisme et la direction générale. Des représentants d’une vingtaine de groupes communautaires locaux ont également participé à une rencontre du comité. De plus, le Centre d’écologie urbaine de Montréal et divers experts ont été mandatés pour accompagner le comité dans ses démarches.

À propos de l’Îlot Natrel

En 1930, le Montarvillois Albéric Caillé fonde la Laiterie J. A. Caillé et fils au centre-ville de Saint-Bruno. La grange-étable est détruite par un incendie en 1953. Peu après décède le patriarche de la famille, et les cinq fils Caillé décident de vendre les terres agricoles pour se concentrer sur la production laitière. L’entreprise devient la Laiterie Mont Bruno Dairy Inc. C’est à ce moment qu’une nouvelle laiterie est reconstruite sur l’emplacement occupé par Agropur, à partir de 1979 jusqu’à tout récemment, sur le chemin De La Rabastalière.

L’usine d’Agropur (Natrel) de Saint-Bruno ferme définitivement ses portes en mai 2016, en raison notamment des investissements importants nécessaires pour sa modernisation, mettant ainsi fin à plus de soixante ans de transformation de lait sur ce site. Le démantèlement s’est amorcé le 13 décembre 2017. Acquis par l’entreprise Cogir immobilier, le site de l’ancienne laiterie est actuellement convoité pour la construction d’une résidence pour personnes âgées comportant environ 300 unités d’habitation.

À propos du Plan d’urbanisme et du Programme particulier d’urbanisme du secteur centre-ville

Renouveler l’image du centre-ville en accentuant son dynamisme, sa dimension humaine et la mixité des fonctions.
Optimiser le potentiel de redéveloppement (densité accrue, réduction de l’espace consacré aux stationnements de surface, etc.)
Créer des milieux de vie inclusifs répondant aux besoins de tous (familles, personnes seules, ménages sans enfants, aînés, handicapés, revenus variés, origine ethnique, travailleurs, clients, etc.).
Diversifier l’offre résidentielle (typologies, mode de tenure, dimensions des logements, abordabilité, etc.).
Consolider les pôles d’emplois, les équipements publics structurants et l’offre commerciale de proximité.
Favoriser une insertion harmonieuse des nouveaux bâtiments (implantation, volumétrie, nombre d’étages, architecture, etc.).
Favoriser et sécuriser le transport actif et le transport collectif.
Améliorer l’accessibilité universelle.
Favoriser les lieux d’échanges et de rencontres.
Accroître le verdissement et la plantation d’arbres.
Encourager l’agriculture urbaine.
Favoriser une meilleure performance environnementale (îlots de chaleur, perméabilité des surfaces, économie énergétique, matériaux durables, pollution lumineuse, etc.)
Optimiser la gestion des matières résiduelles (nuisances visuelles et odeurs, cueillette, réduction du volume des matières enfouies).
Prendre en compte les contraintes anthropiques (quais de chargement, ligne électrique, cour arrière de commerces, etc.).

Usage mixte (commercial/résidentiel) obligatoire.
Nombre minimal de logements fixé à deux (2) (sans maximum).
Seuls les commerces de détail de proximité sont autorisés (dépanneurs, fruiterie, boulangerie, pharmacie, librairie, etc.), de même que les services personnels (esthétique, coiffure, conditionnement physique, agence de voyages, etc.), les services professionnels (avocat, comptable, ingénieur, finance, courtier, publicité, vétérinaire, etc.), certains services spécialisés (location de films, photographe, comptoir postal, couturier, cordonnier, etc.) et les restaurants.
Les logements au rez-de-chaussée sont autorisés uniquement à 20 mètres de la rue.
Les commerces et services ne sont permis qu’au rez-de-chaussée.
Le seuil minimal de densité est fixé à 45 logements par hectare.
Les bâtiments peuvent être isolés, jumelés ou contigus.
La marge avant minimale est de 3 mètres et maximale de 5 mètres.
Les marges latérales minimales sont de 2 mètres d’un côté et de 3 mètres de l’autre.
Aucune marge minimale arrière.
Le nombre minimal d’étages est fixé à deux (2) et le nombre maximal est fixé à quatre (4).
Si le bâtiment comporte quatre (4) étages, le dernier étage soit être implanté à plus de 8 mètres de la rue.
Les murs doivent comporter un parement de maçonnerie dans une proportion d’au moins 90 % de la surface des deux premiers étages (peu de restrictions pour les autres étages).
Des espaces libres d’au moins 10 mètres² par logement doivent être conservés sur le terrain.
En cour avant, au moins un arbre par tranche de 50 mètres² de terrain doit être planté. Dans les autres cours, le ratio est d’un arbre par 100 mètres² (excluant l’aire de stationnement).
Dans le cas d’une habitation collective, le ratio minimal de stationnement est fixé à 0,6 case par logement (max. une (1) case par logement). Au plus 20 % de ces cases peuvent être aménagées en surface.
Une aire de stationnement extérieure doit comporter des arbres afin que la canopée assure l’ombrage sur au moins 40 % de la surface.

Potentiel de développement de la fonction commerciale très limité au centre-ville (potentiel pour des restaurants avec service complet, ainsi que dépanneurs et spécialistes alimentaires).
L’analyse réalisée par Pierre Bélanger, économiste, confirme que le marché pourrait absorber l’offre de logements pour personnes âgées proposée par COGIR.
Le PPU centre-ville identifie un souhait de prolonger la rue de l’Hôtel-de-Ville à travers l’îlot Natrel et d’aménager un sentier piétonnier entre les rues Roberval et Montarville.
La loi permet dorénavant aux municipalités d’exiger aux promoteurs de prévoir un certain nombre de logements abordables, sociaux ou communautaires à même un projet ou d’exiger une compensation financière en ce sens.
La loi permet également aux municipalités d’adopter un programme d’acquisition d’immeubles en vue de leur aliénation ou de leur location à des fins prévues dans le PPU.
La valeur élevée des immeubles adjacents au site de l’ancienne usine Natrel, la superficie restreinte des terrains, les restrictions de zonage (hauteur de bâtiments) et la capacité financière limitée de la Ville constituent cependant un frein à la réalisation d’une telle démarche.

Dossiers en cours